海口市楼幢房地测绘及编制不动产单元编码项目工作总结
发布日期:2020年06月24日来源:广东绘宇智能勘测科技有限公司


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摘  要:摘要:2019年5月份绘宇智能启动了海口市楼幢房地测绘及编制不动产单元编码项目,该项目是海口市不动产登记中心根据国家土地房屋调查相关法律法规,结合海口市不动产登记工作需求,经过权威专家调研分析后启动的项目;该项目具有测区范围较大、工作流程复杂的特点,测量面积达到75平方公里,作业流程包括传统地形地籍测量、倾斜摄影测量、激光雷达测量、权属调查、房屋调查、建立数据库、不动产编码、房产落宗等方法;工作内容包括:查清不动产的权属、界址、面积、用途、楼幢基底及楼盘表等基本情况,入户调查房屋的坐落、房屋结构


       摘要20195月份绘宇智能启动了海口市楼幢房地测绘及编制不动产单元编码项目,该项目是海口市不动产登记中心根据国家土地房屋调查相关法律法规,结合海口市不动产登记工作需求,经过权威专家调研分析后启动的项目;该项目具有测区范围较大、工作流程复杂的特点,测量面积达到75平方公里,作业流程包括传统地形地籍测量、倾斜摄影测量、激光雷达测量、权属调查、房屋调查、建立数据库、不动产编码、房产落宗等方法;工作内容包括:查清不动产的权属、界址、面积、用途、楼幢基底及楼盘表等基本情况,入户调查房屋的坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积、房屋用途、房屋规划用途、所有权人、联系电话、身份证或组织机构代码、产权证号等基本信息。形成数据、图件、表册等调查资料,编写不动产单元编码,并同时将未数字化的房屋分户图矢量化,构建图属一致、房地一体的不动产权籍调查数据库,完成土地、房产登记信息的数据整合,并建立三维模型,为不动产登记工作的开展夯实数据基础。本文主要从技术总结的角度对该项目的重点难度及技术设计执行情况进行了归纳总结。

关键字楼幢房地测绘;倾斜摄影;房产落宗

01引言

由于项目工作量大,流程复杂,在项目开展前进行了试点工作,确定了测量方面采用传统RTK+全站仪打点、倾斜摄影测量、激光雷达测量三种方式同步进行,优先完成外业测量工作。同时通过查阅已有证件宗地档案,到居委收集资料等方式,多渠道多方式同步推进调查工作,逐楼逐幢摸清楼号、证载坐落、面积、用途、土地使用权情况等不动产登记需关联的信息,做到事半功倍的效果,同时确保数据质量,为海口市提供详实的不动产基础数据。

02技术规格

2.1坐标系统

采用“独立坐标系”,“1985国家高程基准”。

2.2比例尺

地形图、地籍图基本比例尺为1:500

2.3分幅和编号

采用正方形分幅(50cm×50cm)。

2.4基本等高距

等高距0.5米。

2.5计量单位

长度单位:米(m),保留 2 位小数;

面积计算单位:平方米(m²),保留2位小数;

面积统计汇总单位:公顷(hm²),汇总时保留两位小数。

2.6精度要求

1)一级解析界址点、主要建筑物角点(如房屋角点和明显地物点)相对于邻近控制点点位中误差、相邻界址点间距中误差不超过±0.05米。

2)二级解析界址点、次要建筑物角点(如隐蔽围墙角点、简易房屋角点)相对于邻近控制点点位中误差、相邻界址点间距中误差不超过±0.075米。

3)其它地物点相对于邻近控制点的中误差不超过±0.15米,相邻地物点之间的间距中误差不超过±0.20米。

2.7高程精度要求

高程点高程中误差不超过±0.15米;高程注记点相对于邻近图根点的高程中误差不应大于相应比例尺地形图基本等高距的 1/3。困难地区放宽0.5倍。等高线插求点相对于邻近图根点的高程中误差,平地不应大于基本等高距的 1/3,丘陵地不应大于基本等高距的1/203技术路线总结3.1地籍测量

地籍测量方面分别采用传统全站仪打点、倾斜摄影测量、激光雷达测量三种方式进行。由于三种作业方式各有优缺点,因此需要在进行外业之前,通过对高清影像图、已有1500地形图、地籍子区、禁飞区等资料分析,精确划分作业方式区域。划分原则一般为:城区中心楼房密集,已有1500地形图,旧图利用率约40%,因此使用传统的全站仪打点作业更有优势;郊区房屋类型复杂,有别墅群、旧房区、民房区等,而且地面绿化比农村多,绿化树木会遮挡倾斜摄影测量光线,不利于高精度模型建模,因此适宜采用激光雷达测量方式,因为激光雷达测量可以通过地面背包雷达接收器解决低楼层被遮挡问题;乡镇农村地区以民房居多,房屋相对较稀疏,采用0.02米地面分辨率精度的倾斜摄影测量能满足要求。

3.2楼幢调查

楼幢调查是对已核发房屋产权证但未实现房地关联所涉及楼幢开展调查工作。根据甲方提供的房屋清单进行入户调查,现场对楼幢进行拍照(应至少从3个角度拍照),建立楼幢信息表,按幢出具楼幢测绘报告书。楼幢调查的主要难度是入户调查时会经常遇到户主不在家的情况,因此入户调查主要是在社区网格员、居委会工作人员带领下调查房屋所有权人、联系电话、身份证号、房屋的坐落(门牌号、单元号、所在层次)等信息,也可以尽量借助居委会以前收集的资料信息,查出所需信息,居委再告知户主情况即可,这种调查方法可以节省大量的调查时间,提高项目效率。

3.3宗地调查

宗地调查主要工作是对已核发房屋产权证但未核发土地证的宗地、已核发房屋产权证且土地无发证坐标的宗地、土地发证界线相互交叉重叠的宗地及楼幢基底占地界线超出用地界线的宗地开展相关调查工作,查清宗地的权属、位置、用途、界址点线及面积等,收集相关权属来源证明资料,按宗进行立卷装袋。宗地调查的重点是内业梳理与分析,通过查阅证件、提取图形、叠加分析等方法可以完成大部分的调查工作,剩余的资料可以走访居委、入户登记的方法获取。因为地籍测量时已解决了界址点精度的问题,所以宗地调查省去了现场指界工作。

3.4不动产单元编码

不动产单元编码是根据宗地调查、楼幢调查成果,建立房归幢、幢落地的关联关系,并编制不动产单元编码,按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求,依据GB/T7027-2002《信息分类和编码的基本原则与方法》规定的信息分类原则和方法,不动产单元代码采用七层28位层次码结构,由宗地代码与定着物代码构成,宗地代码为五层19位层次码,采用TD/T1001-2012《地籍调查规程》规定的编码规则,按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地特征码、宗地顺序号,其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号;定着物代码为二层9位层次码,按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。不动产单元编码工作没有大的技术难点,前期确定好地籍区、地籍子区范围不重叠编码不重复即可。

3.5数据建库

数据建库包括对地形图数据、楼幢调查数据及宗地调查数据进行数据预处理、数据转换与录入,形成地形图数据库、楼幢数据库及宗地调查数据库。数据建库的难度依旧是老生常谈的数据量巨大问题,我们在建库时结合地理信息系统二次开发功能,开发了一些非常实用的工具,例如属性批量处理、拓扑批量检查、批量自动修复拓扑错误等,这些小程序都为我们节省了大量人工时间;同时平时在制图过程中,作业人员要注意点、线、面空间要素及共点、共边要严格提取与捕捉,确保空间要素、空间属性(如编码、颜色等)及空间关系的正确性,采集绘制规则的一致性,杜绝缝隙、悬挂、交叉,尤其是构面时的自相交等现象的发生,养成良好的作业习惯可以为后期建库减少很多不必要的低级错误。

04结语

海口市楼幢房地测绘及编制不动产单元编码项目开展近一年,计划2020630日基本完成,目前项目进度已接近尾声。总的来说,项目在测量方面打破了传统的测量方法,采用了倾斜摄影测量和激光雷达测量新的技术,并能保证精度达标,使我们对新技术积累了更多的经验。项目在建库方面开发了实用的小程序,大大提高了建库的数据处理能力,这些小程序可以通过改装换码,继续为其他建库项目服务,这也是项目的一笔宝贵财富。

参考文献:

1TD/T 1001-2012《地籍调查规程》

2GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》

3CJJ/T 8-2011《城市测量规范》

4)项目设计书



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