文：吴新宇

农村地籍调查工作的内容包括前期摸查、土地权属调查、农房调查、地籍测量、地籍数据库与地籍管理信息系统建设、成果质量检查验收、成果资料整理与归档等工作。

（一）准备工作

1．宣传动员

以区政府名义按实施土地总调查的要求发布通告，以区为单位召开动员大会，采取多种形式开展宣传活动。

2．前期摸查

对本辖区农村地籍调查情况进行摸底清查，进一步掌握调查区域、调查面积、历史资料等基本情况。

3．建立协调工作机构

由区人民政府组织建立专门的工作协调机构，协调机构由政府分管领导牵头，财政、公安、民政、国土、规划、房管、农业、林业、住建等部门参与。完善协调制度，对本辖区农村地籍调查工作全程进行指导、监督、检查与验收。

4．建立工作方案

市、区根据国家和省的技术标准主，结合本辖区具体情况，制定农村地籍调查方案。方案内容主要包括基本情况、技术方法、工作流程、组织实施、时间安排、经费预算、质量控制、检查验收及预期成果等内容。

5．收集资料

（1）行政区域界线、权属界线资料。包括民政部门近年的县（市、区）、乡（镇）行政区划调整、行政村规模调整等资料；

（2）土地权属来源资料，包括政府或法院最新裁定、调查、处理争议权属界线等土地权属界线的图件、说明等有关文件；

（3）房屋产权相关资料

（4）各类测绘图件资料，包括正射影像图、地形图、、控制点和其他已有测绘资料；

（5）其他土地调查、土地规划、农村集体土地所有权、林权数据等资料。

6．组织培训

组织统一的培训，使从事调查的人员熟悉技术要求和统一的工作方法，掌握调查要领。

7．落实作业队伍

选择具有承担地籍测绘、房产测绘资质条件并具有较强地籍调查和数据建库经验的技术队伍作为承担单位。积极引入监理机制，确保成果质量。

（二）权属调查

1.工作底图制作；

选用大比例尺（1:500～1:2000）的地形图、正射影像图或已有地籍图作，充分采用集体土地所有权登记发证已形成的地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线，并标注乡镇、村、村民小组及重要地物的名称。参考已有的地籍调查、土地登记等资料，会同农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表，在工作底图上划分宗地，并预编宗地号。

2.权属状况调查；

借助工作底图，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至；调查核实土地权利人信息、宗地的土地权属来源信息、确定土地权属性质、调查核实宗地批准用途和实际。用途、土地使用权类型、使用期限等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；对宅基地还需调查土地权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料

3.通知传达；

4.界址调查

对于宗地权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确，经实地核实界址无变化的宗地，简化调查方式，实地丈量界址边长，计算宗地面积，尽快完成调查。

对于土地权属来源资料中宗地界址不明确，界址与实地不一致，且调查精度影响土地产权人切身利益的，需要现场指界。在实地指界前，通过送达指界通知书、公告、广播、电话等方式提前通知，确保土地权利人及相邻宗地权利人按时到现场指界。指界时，调查员、本宗地指界人及相邻宗，地指界人同时到场，根据指界人指定的界址点，现场设置界标，确认界址线类型、位置；指界后，将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明；实地丈量宗地的界址边长。指界后，将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上。

（1）现场指界；

界址调查必须由本宗地及相邻宗地的权利人或委托代理人到现场指界。

1、单位使用 的宗地，由法人代表出席指界，并出具身份证明和法人代表身份证明。

2、个人使用的宗地，由户主出席指界，并出具身份证明和户籍簿。

3、法人代表或户主不能亲自出席指界的，可委托代理人出席指界，并出具身份证明及指界委托书。

4、两个以上土地使用者共同使用的宗地，由共有人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具身份证明和指界委托书。

（2）实地界址认定

(1）、本宗地与邻宗地界址间距小于0.5m的，必须由双方指界人指界认定，并在界址调查表上签名（盖章）认可。

(2）、共用界址线必须由双方共同指界认定，并在界址调查表上签名（盖章）认可。本宗地与邻宗地的界标物必须查清自墙、共墙、借墙、并墙等关系情况。

(3）、宗地界址线临街、临巷或宗地与邻宗地界线间距大于0.5m的，可只由本宗地指界人指界，并签章认可。

(4）、土地使用者已有建设用地批准文件，用地红线图上界线与实际界线吻合的，由本宗地指界人指界、签章认可，可不再经邻宗地指界认可；属少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多用部分作为块地，在调查表中注明，待后处理；属批多用少的，原则按实际使用范围定界；代征的市政建设用地，应按规定进行扣除，按扣除后的范围定界。

(5）、历史用地、没有权源文件的宗地，一般按土地使用现状标界。以墙壁、围墙一侧为界的，界线沿外墙基确定。

(6）、一宗地有两个以上土地使用者的，要查清各自单独使用部分和共同使用部分界线。

(7）、邻宗地在本宗地界址线上的界址点，应作为本宗地与邻宗地共有界址点处理。

(8）、有争议的界址，调查现场不能处理时，应记录争议情况，待后按国家和省的规定处理；较大宗地中，没有争议部分有明显线状地物或建筑物、构建物分开的，可将其划为宗地进行调查，有争议部分作为块地，待后处理。

(9）、块地的界线按其权属、利用类别和实际现状确定。

（三）地籍测量

在调查区域内，调查宗地的地籍要素，绘制地籍图。具体工作包括地籍控制测量、界址点测量、地籍图测绘和面积量算等。

1．控制测量

（1）基本要求

在精度上满足测定界址点坐标精度的要求； 在密度上满足辖区内地籍细部测量的要求； 在点位上顾及日常地籍管理的需要。 

地籍控制测量统一采用GPS定位测量技术，平面控制网可利用已有的等级控制网加密建立。

（2）测量方式

可根据实际条件选择常规静态测量或快速静态测量。优先采用CORS测量。

2．界址点测量

界址点测量是指为获得界址点空间几何位置进行的测量。一般以已知控制点控制，用导线测量、极坐标法、正交法等测定。

求界址点精度要求

1．地籍图测绘

界址点测量完成后，按照要求，测绘地籍图，编制宗地图。其中，对于不测量界址点坐标的地区，应依据权属调查结果，绘制宗地相对位置关系图，以满足登记发证的急需。

2．面积量算

由图解法测量获取的界址点坐标，不得用于放样确定实地界址点的精确位置，可利用宗地草图上实际丈量的界址边长，采用几何要素法计算宗地面积。

（一）房屋调查

为实现房地一体化的目标，将房屋及附属设施的调查工作统一纳入本次地籍调查工作中。房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑面积、建筑结构、建成年份、发证情况等要素，形成房地一体的地籍调查成果。逐步实现房、地调查成果的统一管理。

1、产权状况调查

（1）、权利人提供准建证、选址意见书（规划建设许可制度前）、规划许可证，或买卖、赠与等其他房产证明，复印或拍照留存。

（2）、按《房产测量规范》 有关要求执行

2、房屋测量

与宗地界址点测量方法相同。

3、面积量算

按《房产测量规范》 有关要求执行

4、调查结果记录

（1）、地籍调查表记录；

（2）、宗地草图中标识房屋；

（3）、房屋要素测量纳入地籍测量；

（4）、资料归档和数据库建设。

（二） 地籍数据库和信息系统建设

在实施地籍调查时，应统一标准、统一规划，建立包含土地利用数据库、土地产权信息数据库、遥感影像库等多库合一的数据平台，实现成果资源的共享。

按照不动产登记信息管理基础平台建设有关技术标准和要求，组织建立相关的平台建设，对镇地籍调查和地籍测量结果的图形数据、宗地属性以及各种表、卡、册等数据进行集中管理，并提供录入编辑、查询统计、日常变更、制图输出、登记发证以及办公流程等管理功能，满足日常地籍业务管理、用地报批、三旧改造、土地执法等业务的需要。

1．根据我省城乡一体化地籍数据库标准要求，结合本市实际，完善地籍管理信息管理系统及数据库，并对在调查中产生的农房相关数据建库管理；在已建成或在建的土地房屋管理信息系统的基础上，完善集体土地房地产登记信息系统。

2．根据全省统一的数据库建库标准，将农村地籍调查成果资料按照地籍数据库建设技术要求进行图形和属性数据采集、检查、处理和入库。根据辖区植围内城镇地籍调查资料、已有登记档案等资料，将城镇地籍数据库与农村地籍数据库进行整合，建设城乡一体化地籍数据库。

（三） 成果质量管理与控制

1．对调查及数据库成果质量管理实行“二级检查一级验收”制度；

2．外业调查前应对参加调查的人员进行系统的培训，然后才能进行调查；

3．对登记表应进行 100%的检查，并做好检查记录；

4．录入的数据应进行 100%检查，并做好检查记录；

5．内业数据入库100%检查。

（四） 宗地图公示

1．外业完成并经过内业处理，在作业单位验收及监理单位验收的基础上，对调查的宗地图进行公示。

 2．公示通知由项目领导小组采用发文的方式进行。

 3．公示的范围：以村、经济社、小组或居委为单位，在村落较为集中的地方采取纸质图纸张贴的方式进行。

 4．公示宗地图比例尺：1:2000

 5．公示时间：15个工作日。

 6．公示结束后，作业单位应根据群众反应的问题进行研究。如没有存在问题，即可提交成果。如存在问题，则按照地籍调查流程，对存在异议的宗地重新开展地籍调查

（五） 成果资料归档整理

1．做好与已有历史调查、测量档案质量的利用、衔接工作；

2．建立地籍调查档案管理制度，地籍调查工作结束后，按统一规格和要求，对成果资料进行整理、立卷、组卷和编目和归档，建立数字化地籍档案。